Micro-entrepreneurs, autoentrepreneur avec AirBnB

En France, le micro-entrepreneur (auto entrepreneur) dispose d’une palette assez large de plateformes pour proposer son bien en meublé de tourisme. Certaines privilégient les logements entiers, d’autres donnent à louer aussi une ou plusieurs chambres, parfois partagées. Installée en France depuis 2008, Airbnb se place neuf ans plus tard sur la haute marche du podium avec plus de 300 000 logements proposés, Paris en tête sur les capitales européennes. Pour le locataire comme pour le loueur, c'est un partenaire de choix. Quelles règles pour l'Auto entrepreneur en meublé de tourisme ?

Côté locataire, trouver un lieu de vacances, se poser le temps d’un stage, une visite chez un client… n’a jamais été aussi simple. Côté micro-entrepreneur, la réglementation liée à la location via une plateforme comme Airbnb diffère quelque peu de celle de la chambre d’hôtes (notre article). Entre préoccupations de l’Etat et bénéfices attendus, quelles sont les obligations sociales et fiscales de l’hébergeur responsable ?

Auto-entrepreneur, exploitant de meublé de tourisme

Dans la définition du meublé de tourisme, trois distinctions s’imposent :

• son caractère éphémère (de la nuitée à 3 mois)
• les services de para-hôtellerie (petit-déjeuner, ménage, linge)
• son classement par étoiles ou non.

De ces spécificités dépendront vos charges sociales et fiscales.

Pourquoi s’inscrire en micro-entreprise (auto-entreprise) pour un meublé de tourisme ?

Lorsque vous louez votre résidence principale ou un bien secondaire avec un chiffre d’affaires (CA) annuel dépassant les 23.000€, vous devez payer des cotisations sociales car cela s'inscrit au-delà de la gestion de patrimoine imposable. Vous allez tirer de cette activité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : vos différentes inscriptions et déclarations dépendent de cette activité commerciale.

A noter, lorsque la micro-entreprise (auto-entreprise) constitue l’activité secondaire avec moins de 50% des revenus, l’inscription ne fait pas de vous un loueur en meublé professionnel (LMP).

Selon votre activité et vos revenus par le biais de l'économie collaborative, plusieurs options d'immatriculation s'offrent à vous. 

Votre inscription comme micro-entrepreneur (auto-entrepreneur)

Votre activité est régie par le code du tourisme. Sur le portail autoentrepreneur.urssaf.fr, créez votre compte et choisissez l’activité Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée.

Votre code APE délivré par l’Insee : 55.20Z.

Vos déclarations auprès de l’administration

• l’immatriculation auprès du Centre de formalités des entreprises (CFE) de la Chambre de commerce et d'industrie en vous inscrivant avec le formulaire sur Infogreffe. Vous recevez votre numéro Siret (14 chiffres).
• l’inscription – gratuite pour la résidence principale- au Registre du commerce (RC) et des sociétés (RCS)
• par décret n°2017-678 du 28 avril 2017, dans certaines villes (ex. Paris), la déclaration en mairie avec numéro d'enregistrement du meublé de tourisme et de la chambre chez l'habitant avec récépissé (résidence principale ou secondaire) est obligatoire. Ce numéro d’enregistrement à 13 caractères doit figurer dans l'annonce en ligne
• la déclaration en mairie de votre commune
  • par le formulaire (daté 1er juillet 2019) CERFA n° 14004*04
  • ou par télédéclaration (cette procédure établie par décret du 30 avril 2017 pour les villes de 200.000 habitants semble encore rare).

Pour protéger la vie sociale dans toute agglomération de plus de 200 000 habitants où la demande de clientèle de passage est très forte, les locations répétées et de courtes durées peuvent constituer un changement d'usage. L’autorisation préalable en mairie devient nécessaire (amende de 25 000€ à défaut d’autorisation).

• La Ville de Paris demande à compenser la perte des vrais logements d’habitation en achetant un local commercial pour le transformer.
• La loi Alur (obligation de déclarer la résidence principale) ne s’applique pas dans les villes n’ayant pas instauré la procédure de changement d’usage.

Votre relation avec la plateforme Airbnb

En souscrivant aux conditions générales d’une plateforme comme Airbnb, vous acceptez un certain nombre de règles relatives au paiement, remboursement, etc. Prenez-en connaissance, en particulier celles en rapport avec l’ajout de co-hôte, la réservation pour autrui en voyage d’affaires, la vérification des utilisateurs, les garanties…

La loi du 7 octobre 2016 pour une République numérique a établi des critères stricts pour la location touristique, notamment dans les grandes villes touristiques françaises : Paris, Lyon, Marseille…

Votre annonce

Une plateforme comme Airbnb le rappelle à ses « hôtes professionnels » en demandant d’indiquer dans l’annonce :

• le nom sous lequel est exercée l’activité
• le nom complet du propriétaire
• les coordonnées (postale, adresse e-mail, numéro de téléphone)
• le numéro d'enregistrement à 13 caractères au RC
• la chambre de commerce concernée
• le cas échéant, les informations concernant toute autorisation spécifique.

Elle comportera éventuellement certaines mentions supplémentaires :

• le contrat de location (non fourni par la plateforme)
• la caution (via la plateforme uniquement).

Les obligations d’Airbnb

Au titre de la loyauté de la plateforme vis-à-vis de l'Etat français, elle doit décompter le nombre de jours de location de la résidence principale ; l’annonce est suspendue si les 120 jours annuels autorisés sont dépassés (information à la demande de la commune).

Les clients bénéficient des conditions d’annulation du logement en vigueur, mais pas au titre du droit de rétraction de 14 jours pour l’achat sur Internet.

Frais de service et autres charges via Airbnb

Passer par une plateforme a forcément un coût. Pour établir un tarif réaliste en fonction de votre CA souhaité, pensez à inclure tous les surcoûts éventuels à votre seule prestation.

• Frais de service appliqués par la plateforme
  • 3% à 5% pour l’hôte, pour chaque réservation, selon les conditions d’annulation que vous avez choisies (faibles, modérées ou strictes)
  • 5% à 15% pour le voyageur selon la durée de la réservation et la qualité du logement
• Frais de ménage
• Pénalités éventuelles d’annulation de votre part.

Attention : vous n'avez le droit de déduire aucune charge (comme les commisssions d'Airbnb) de votre chiffre d'affaires au moment de la déclaration.

Qui loue / Quoi / A qui

Vous êtes…

Que le logement soit loué en totalité ou en partie, vous êtes désigné comme l’hôte. Vous êtes en effet, au choix :

• propriétaire/copropriétaire (sauf clause particulière)
• locataire
  • avec accord obligatoire du propriétaire si bail signé après le 27 mars 2014 (autrement, vous renseigner)
  • logement subventionné : se renseigner
  • logement social interdit.

Votre type de logement est…

• Une villa, un appartement, un studio, une chambre, une cabane, un bateau…
• Votre résidence principale (occupée au moins 8 mois/an)
• Votre résidence secondaire (occupée au moins 4 mois/an).

Les caractéristiques de votre logement…

• Bien sûr meublé et décent (eau, électricité, literie, sanitaires, chauffage)
• Equipé d’un appareil de cuisson, réfrigérateur, ustensiles de cuisine
• Réputé confortable pour récolter les meilleures notes des visiteurs ! Une plateforme comme Airbnb encourage ses hôtes en leur attribuant des mentions spéciales
• Loué
  • à la journée, la semaine, au mois, avec une limitée de 120 jours/an pour la résidence principale
  • au maximum 90 jours consécutifs
• Proposé à un prix correspondant à la qualité de l’offre. Le tarif est encadré dans certaines villes (Paris, Lille…) pour lutter contre la surenchère.

Bon à savoir : si vous privilégiez une clientèle d’affaires avec le label Business Travel Ready Airbnb, votre logement doit être entier, accessible tout le temps et proposer certaines prestations (Wi-Fi, espace de travail, etc.)

Vos clients sont…

• des voyageurs chez Airbnb (aussi pour Wimdu, des vacanciers pour Abritel et Homeholidays)
  • privés pour des séjours de loisir
  • professionnels (logement labellisé)
• identifiés par leur pièce d’identité scannée sur la plateforme
• libres d’entrer en contact avec vous via la plateforme/directement une fois la réservation confirmée
• solvables puisqu’ils paient via la plateforme
• tenus de laisser un commentaire modéré par la plateforme sur leur séjour.

Assurance exploitation fortement recommandée

Pour proposer un logement en meublé de tourisme en résidence principale ou secondaire, vous n’avez pas besoin de qualification professionnelle liée à un agrément. Il n’y a donc pas de formation ni d’attestation préalables obligatoires.
Il est en revanche impératif de prévenir votre assurance. Il peut être judicieux de penser à une extension de votre garantie couvrant une possible chute dans l’escalier, un vêtement appartenant à un touriste volé ou abîmé, etc. Certaines compagnies proposent ce type d'assurance exploitation, à étudier selon vos besoins.

Sécurité incendie

Habitation individuelle ou collective, la pose d'un détecteur de fumée normalisé vous incombe. Vous pouvez également, à titre de précaution, prévoir des extincteurs.

Lutte contre le tabagisme

Dans tout lieu à usage collectif, l'interdiction de fumer est en vigueur.

Louer un meublé de tourisme, les chiffres

La réglementation allège les formalités administratives de l'auto/micro entrepreneur. C'est vrai au moment de l'inscription. C'est également le cas lors de la déclaration des revenus.

Votre chiffre d'affaires annuel doit être inférieur à 72.600€ (chiffres 2020). Mensuellement ou par trimestre (au choix), il y a obligation pour l'auto/micro-entrepreneur de déclarer et payer en ligne sur le site autoentrepreneur.urssaf.fr. Aussitôt indiqué votre chiffre d'affaires, vous avez connaissance du montant des charges (sociales, éventuellement fiscales si vous optez pour le versement libératoire de l'impôt).

Le premier prélèvement intervient au minimum 3 mois après le début d'activité.

Vous déclarez mensuellement et vous ne louez pas pendant un mois ou plus ? Indiquez 0 sur votre déclaration pour la période concernée.

Votre chiffre d’affaires (CA) annuel (chiffres 2020)

Pour bénéficier du régime micro-social en auto entreprise, votre CA annuel encaissé ne doit pas dépasser (notre article sur les plafonds de CA):

• 72 600 € pour un meublé de tourisme (attention à la facturation de la TVA)
• 176 200 € pour un meublé de tourisme classé par étoiles. 

Ce plafond

• est proratisé si l'activité commence en cours d'année
• dépassé deux années consécutives, il entraîne le changement de régime au 1er janvier suivant.

La TVA devient applicable dès le dépassement des seuils de tolérance deux années consécutives de 35.500 € et 94.300 € (chiffres 2020).

Obligation déclarative et informative des plateformes

L'arrêté du 27 décembre 2018 pour l'application de l'art. 242bis du code général des impôts oblige la plateforme à adresser au vendeur et au prestataire pour chaque transaction de partage de bien ou de service les informations sociales, fiscales liées ainsi que les obligations déclarations. La plateforme communique chaque année au microentrepreneur le récapitulatif du montant brut collecté par son intermédiaire.

Charges sociales

Le régime social de l’auto-entrepreneur (microentrepreneur) loueur de meublé de tourisme est celui du TNS (travailleur non salarié). Il concerne les assurances maladie, maternité, vieillesse, invalidité et décès et relève de la Sécurité sociale des indépendants (SSI).

Vos charges sociales sont payables chaque mois ou chaque trimestre. Sur votre CA brut, elles représentent :

• 22% pour un meublé de tourisme non classé et pour un meublé classé par étoiles.

Retraite : le nombre de trimestres (1 à 4) acquis dépend de votre CA annuel (chiffres 2020)

La CFP, la contribution à la formation professionnelle, est collectée par la SSI: 0,10% du CA, payables en décembre de l’année due.

Charges fiscales et taxes (taux 2020)

Le versement libératoire de l’impôt est optionnel. Il est payable mensuellement ou par trimestre avec votre déclaration au CFE. Il est conditionné au revenu fiscal de référence (par part de quotient familial) de n-2. Pour y avoir droit en 2020, par exemple, celui de 2018 ne doit pas excéder 27.519 €. Il faut en faire la demande dans les 3 mois suivant le début d’activité pour une application immédiate ; autrement, au plus tard le 30 septembre pour l’année suivante.

Sans cette option, la déclaration est annuelle.

Lors de la déclaration fiscale, avec ou sans prélèvement libératoire, le chiffre d’affaires est indiqué sur l’imprimé de revenus annexe 2042C Pro.

1/ Meublé de tourisme non classé (CA maximal de 72.500€) et Meublé de tourisme classé (CA maximal de 176.200€)

• Avec versement libératoire sur l'impôt, la déclaration affiche le supplément de 1,70%.  Le prélèvement est alors de 23,7% (22% + 1,70%).
• Sans versement libératoire sur l'impôt, le revenu imposable correspond à 50% du CA.

La TVA

L’auto entrepreneur (micro-entrepreneur) n’applique pas la TVA en dessous des seuils de 34.400 € et 85.800 €. Au-delà il devra la facturer et pourra la récupérer. Ce n’est pas le cas de la plateforme qui la collecte sur ses frais de service et la déduit du versement qu’elle vous adresse.

La taxe d’habitation

L’activité de loueur de meublé de tourisme est exonérée de la CFE (cotisation foncière des entreprises) si le logement est classé par étoiles, mais pas de la taxe d’habitation.

Toutefois, si la maison ou l’appartement accueillant des touristes est dans une zone classée ZRR (zone de revitalisation rurale), sur délibération des communes, la taxe d’habitation peut ne pas être due.

La taxe de séjour

La taxe de séjour est établie sur délibération du conseil municipal dans les régions touristiques. Renseignez-vous auprès de votre mairie. Si c'est le cas dans votre commune, elle obéit à certaines modalités : dates de la saison touristique, nature des hébergements et tarif conforme à la législation. Le tarif doit être affiché dans l’annonce.

La plateforme ne se charge pas de la récolter : à vous de l’inclure dans le prix de votre réservation ou de la réclamer à l’arrivée du ou des voyageurs.

Allègement sociaux

L’Acre (Aide à la création d’entreprise) est attribué  sous conditions depuis le 1er janvier 2020 au créateur ou repreneur d'entreprise. Cette aide permet d'alléger les cotisations sociales sur une période de 4 trimestres civils. Attention à commencer votre activité en début de trimestre pour ne pas perdre un ou deux mois d'exonération de charges sociales.

Le bénéfice de l’Acre disparaît si le CA est dépassé la 1^ère année.